Часть сделок по смене собственников жилплощади касается не квартир целиком, не отдельных комнат, а доли. Обладание долей — половиной, третью, одной десятой — даёт право войти в любую комнату.
Как возникает долевая собственность
Коротко: это происходит, если несколько человек становятся собственниками одновременно.
- Супруги покупают квартиру. Если тратятся средства, приобретённые в браке — неважно, кто больше зарабатывал — жильё становится общим. Подводный камень: сделку проводил и оформлял собственность один из супругов, по документам ему принадлежат 100% квартиры. Фактически, второй имеет равные права, хоть это нигде не отражено.
- Семья приватизировала жилплощадь. Доли в собственность получают все, включая детей.
- Квартира получена по наследству. Наследники соответствующей очереди, не отказавшиеся от участия, становятся обладателями равных долей.
Приведённый список не исчерпывает возможных вариантов возникновения права на долю в жилплощади. Важно понимать: собственник всегда может зарегистрироваться в жилье и свободно пользоваться причитающимся ему по закону. Исключение — вариант с очень малой частью общей площади. Об этом говорилось в предыдущем разделе статьи.
Продать долю в квартире срочно
Если квартира принадлежит нескольким гражданам на праве долевой собственности, они имеют преимущество при выкупе продаваемой части. Только если они откажутся от своего права, можно искать постороннего покупателя. При этом отказ обязательно должен быть письменным. Устное согласие недоказуемо, в официальных инстанциях, где будет оформляться купля-продажа, оно в расчёт не принимается.
Обладатель доли вправе пользоваться всеми помещениями квартиры. Это может ущемлять интересы собственников, как настоящих, так и будущих. Желательно перед сделкой выделить продаваемую долю одну или несколько комнат и получить на них свидетельство о собственности с отдельным лицевым счётом.
Как продать долю в квартире пошаговая инструкция
Собственники согласны с разделением и выделением доли, подлежащей продаже. Существует несколько шагов оформления достигнутого согласия:
1) Посещение нотариуса. Он проверит предоставленные документы, подскажет, чего не хватает, грамотно составит и зарегистрирует в Росреестре документ-соглашение. Примечание. Последний шаг — регистрацию — можно провести самостоятельно, получив в нотариате требуемый документальный пакет. При подаче документов в МФЦ необходимо присутствие всех взрослых собственников.
2) Самостоятельное составление соглашения. Форма соглашение о выделении доли изображена ниже. Документ заполняется по образцу. Вносятся данные собственников. Вместо указания родства — вписывается Ф.И.О. К «Соглашению» прикладываются нынешние документы о праве собственности. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, инвалиды и т. д., потребуется получить согласие органов опеки. Права этой категории не должны быть ущемлены.
Затем заявление с приложением сопутствующих бумаг подаётся в МФЦ. Записаться на приём можно на портале Госуслуг.
3) Если собственники не договорились В этом случае придётся обращаться в суд. Возможно, он пройдёт в несколько этапов, включая апелляции и более высокие судебные инстанции. Окончательное решение наделяется силой закона.
Судебное решение прикладывается к заявлению, подаваемому в подразделение Росреестра или МФЦ. Право на выделение доли регламентируется 252-й статьёй ГК. Там же сказано, что если данная процедура невозможна без ущерба общему имуществу, совладелец вместо продажи вправе требовать денежной или иной компенсации.
Если в разделяемой квартире произведены перепланировки, следует к пакету документов приложить свидетельство их законности.
Отказ продавать долю в квартире
Продажа доли в квартире постороннему лицу несёт неудобства остальным собственникам. Защищая их права, закон — 250-я статья ГК — гласит, что они имеют преимущественное право выкупа части жилплощади. Продавец должен в первую очередь предложить им приобрести выставляемую на продажу часть квартиры. Только при отказе от покупки можно искать постороннего покупателя.
Как оформить отказ юридически правильно
Все касающееся законного сопровождения любой сделки должно фиксироваться письменно и подтверждено подписями заинтересованных лиц с указанием паспортных данных. Это касается рассматриваемого отказа от выкупа части квартиры.
Дееспособные собственники (за недееспособных это делают родители или законные опекуны) подписывают отказной документ.
Собственники не подписывают отказной документ
Закон обязывает продавца заручиться отказом совладельцев квартиры, но не принуждает их подписывать бумаги.
- Каждому нынешнему собственнику направляется письмо с предложением. Оно должно быть заказным с уведомлением о вручении. Почтовое отправление посылается по адресу его регистрации. После получения письменного предложения в течение месяца требуется выразить мнение. Если адресат проигнорировал предложение, по истечении предоставленного срока молчание приравнивается к отказу. Аналогично отказавшимся считается, кто не стал получать письмо.
- Получив письменный ответ или уведомление о невручении почтового отправления можно выставлять долю на продажу.
Оформление продажи доли в квартире
Когда подготовительные шаги пройдены, покупатель на долю найден, цена согласована, можно переходить к сделке.
- Самостоятельное составление договора купли продажи, предоставление покупателю для ознакомления и проверки пакета документов, уплата пошлины и совместная подача бумаг в Росреестр или МФЦ.
- Процедура с привлечением риэлтора. Практика показывает, этот вариант имеет смысл для организации поиска покупателя и показа жилплощади без участия продавца. Ещё один плюс — риэлтор, пользуясь своими связями существенно ускорит регистрацию сделки. Остальные операции — составление договора, проверка документов — реально провести самому.
- Составить договор у нотариуса. За определённую плату он грамотно напишет «купчую», проверит правильность документов.
- Полное проведение процедуры через нотариат. Нотариус полностью оформляет сделку, получает и выдаёт выписку о переходе права собственности. Несмотря на все законы и предусмотрительность продавца и покупателя, сделки с недвижимостью остаются зоной денежной опасности. В соответствии с 17-й статьёй закона о нотариате нотариус в отличие от риэлтора несёт финансовую ответственность за провал сделки. Риск исчисляется суммой со многими нулями. Имеет смысл потратиться на услуги «стряпчего», получить гарантию возмещения при отмене купли-продажи по непредвиденным обстоятельствам.
Заключение
Порядок продажи доли в квартире:
1) Выделение доли — по соглашению или через суд. Если невозможно выделить 1 комнату, поставить вопрос о выкупе части другими владельцами.
2) Получение выписки из Росреестра.
3) Предложение купить долю нынешним собственникам. Получение письменного отказа.
4) Выставление доли (комнаты) на продажу. Поиск покупателя.
5) Оформление сделки в МФЦ или у нотариуса.
Если среди собственников есть несовершеннолетние, недееспособные, заручитесь согласием на отчуждение жилплощади органов опеки.