Купля-продажа недвижимости с использованием средств сертификата отличается от остальных типов сделок с ее приобретением. Главное отличие – возникновение обязательства выделения долей в праве собственности на вновь приобретенный объект. Доли должны быть выделены каждому в семьи. Законом предусмотрено полгода на передачу долей членам семьи в праве собственности. Сделка является нотариальной.
Продажа квартиры с материнским капиталом пошаговая инструкция
Закон охраняет право собственности несовершеннолетнего на квартиру, приобретенную с использованием средств сертификата. Обязательным условием совершения такой сделки является письменное согласие органов опеки и попечительства.
Этапы получения разрешения от органов опеки:
- Уведомление. Первым шагом в рассматриваемой ситуации будет письменное уведомление органов опеки и попечительства о намерении совершить сделку.
- Заявление. У них на приеме предстоит заполнение заявления, в котором представители несовершеннолетнего выразят обязательство соблюдения его прав и интересов при совершении сделки.
- Заверение заявления. Осуществляется инспектором от органов социальной защиты населения по месту жительства. Он же обязан присутствовать при составлении заявления.
- Собеседование. Проводится с представителями ребенка и с ним самим, если он достиг 14-летнего возраста.
Контролируемый органами опеки в сделках с продажей недвижимости, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет – сохранение имущественного положения несовершеннолетнего. Оно не должно ухудшиться. Для соблюдения этого условия обеспечивается следующее:
- Новые условия проживания ребенка должны быть лучше или равны тем, что имелись. Контролируются размер доли ребенка, площади, наличие удобств в новом жилом помещении – ухудшение условий не допускается.
- В случае снижения размера доли ребенка в новом жилом помещении его представители обязаны это компенсировать. Выходом в таком случае становится размещение денежного эквивалента на счету ребенка.
Органы опеки с большей вероятностью одобрят предстоящую сделку, если продажа нынешнего жилья осуществляется одновременно с приобретением нового. Это исключает риск оспаривания купли-продажи недвижимости, по основаниям недействительности сделки.
Документы для покупки квартиры по материнскому капиталу
- Сертификат на материнский (семейный) капитал;
- Паспорт РФ ;
- Свидетельство о рождении;
- Копия договора на приобретение недвижимости;
- Выписка из ЕГРН;
- СНИЛС.
Покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку
Наличие обременения жилья в виде банковской ипотеки усложняет задачу тем, что квартира находится под залогом. Потребуется разрешение банка на выделение долей детям в залоговой недвижимости. С точки зрения кредитного учреждения, подобное разрешение сопряжено с высокими рисками. Если заемщики перестанут погашать кредит, реализация квартиры неизбежна. При наличии среди собственников несовершеннолетних банк рискует потерпеть убытки. По этой причине первым делом следует погасить ипотечный кредит. После погашения, предстоит выделение долей детям.
Если денег на погашение кредита нет, выходом становится поиск покупателей, готовых погасить ипотеку за продавца залоговой недвижимости. Нотариальное оформление договора купли-продажи облегчит совершение сделки. В договоре следует указать, что покупатель передал продавцу деньги целевое назначение которых – погашения ипотечного кредита.
Расплатившись с банком и сняв залоговое обременение с недвижимости, продавец обязан выделить детям доли. После чего заключается договор купли-продажи, который подлежит нотариальной регистрации. Зарегистрировав сделку в Росреестре, покупатели приобретают право собственности на недвижимость, а продавцы получают оплату.
Продажа квартиры под материнский капитал риски продавца
Наличие доли в праве собственности на квартиру у ребенка является риском для покупателей. Если представители несовершеннолетнего уклонились от выделения доли ребенку в жилом помещении, купленном с использованием средств материнского капитала – нарушаются права ребенка. Такие сделки могут быть пересмотрены в судебном порядке.
Правом на обращение в суд обладают:
- дети, достигшие совершеннолетия, чьи права затронуты сделкой;
- контролирующие органы – прокуратура, органы опеки и попечительства.
В случае обнаружения в суде нарушения прав несовершеннолетних новый собственник рискует лишиться права собственности на квартиру. Недвижимость возвращается прежним собственникам с последующим распределением долей.
Покупка квартиры с материнским капиталом
- Проверьте историю приобретения права собственности на квартиру продавцами. Недвижимость, приобретенная за собственные средства, несёт куда меньше возможных проблем, чем та, что была получена в порядке приватизации или по наследству.
- Выясните имел ли продавец возможность купить квартиру с использованием средств сертификата. На маткапитал, как известно, могут претендовать лица, чьи дети родились после 01.01.2007г. (второй ребенок) и 01.01.2020г. (первый ребенок).
Собственник жилого помещения мог воспользоваться сертификатом, купив недвижимость. В зависимости от условий сделки, сведения о его использовании фиксируются в договоре купли-продажи. В случае покупки недвижимости на заемные средства, использование средств сертификата также возможно. В данном случае риск возникает, если он был использован на погашение, а не на первый взнос по какому кредиту. Все дело в том, что в договоре будет отражаться только факт внесение средств сертификата в качестве первого взноса. В остальных случаях факт использования средств нигде не найдет отражение.
Выходом становится:
- получение у продавца банковской выписки для контроля движений средств по кредиту;
- выяснение семейного положения продавца;
- получение сведений в ПФР РФ.
Заключение
Обращение к специалистам по заключению сделок с недвижимостью упрощает процедуру купли-продажи квартиры, купленной за средства материнского капитала. Большинство посреднических организаций предоставляет услугу проверки истории приобретения квартиры.
Нотариальное оформление сделки также способно снизить возможные риски. Нотариус вправе сделать запрос в реестр для выяснения существования нотариального обязательства о выделении долей несовершеннолетним.
В случае демонстрации собственником справки из ПФР РФ об отсутствии трат средств маткапитала, риски приобретения недвижимости с участием несовершеннолетних снижаются.